Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur)

Le propriétaire peut donner congé au locataire parce qu'il veut vendre le logement sans locataire.

Pour cela, le propriétaire doit :

• donner congé au locataire pour qu'il libère les lieux au plus tard à la date d'échéance: titleContent du bail
• indiquer dans la lettre de congé le motif du congé (pour vendre)

Si le congé est délivré par un intermédiaire (agence immobilière, administrateur de biens ou notaire), la lettre de congé doit indiquer le nom du propriétaire (ou sa dénomination sociale).

À quelle date le propriétaire peut récupérer le logement ?

Le propriétaire doit donner congé au locataire pour qu'il libère les lieux au plus tard à la date d'échéance: titleContent du bail.

Le locataire devra quitter les lieux et rendre les clés au propriétaire au plus tard à cette date. Il peut quitter le logement quand il le veut durant la durée du préavis. Mais il doit payer le loyer et les charges jusqu'à la date de remise des clés au propriétaire.

À qui adresser la lettre de congé ?

Le propriétaire doit adresser la lettre de congé à tous les signataires du bail.

Cas particuliers :

• Si 1 seul des époux est signataire du bail, mais que le propriétaire a été informé du mariage, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 époux.
• Si 1 seul des partenaires de Pacs: titleContent a signé le bail, mais que les 2 partenaires ont demandé conjointement que le nom de chacun figure au bail, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 partenaires de Pacs.

Comment envoyer la lettre de congé ?

La lettre de congé doit obligatoirement parvenir au locataire :

• Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
• Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice): titleContent
• Soit par remise en main propre contre émargement ou récépissé signé

Vous ne pouvez pas donner congé par un simple mail. Un congé donné de cette façon n'est pas valide, même s'il est accepté par retour de mail par son destinataire.

Mais vous pouvez donner congé par une lettre recommandée électronique (LRE). Un congé donné de cette façon est valide, à la condition que son destinataire déclare préalablement qu'il accepte ce mode d'envoi, lorsque ce destinataire est un particulier.

Quel est le délai de préavis ?

Le congé délivré par le propriétaire ne peut prendre effet qu'à la date d'échéance: titleContent du bail.

Pour être valable, la lettre de congé doit être reçue par le locataire au moins 3 mois avant la fin du bail.

Si la lettre de congé parvient au locataire en retard, le congé n'est pas valable.

Selon le moyen qu'utilise le propriétaire pour faire parvenir la lettre de congé, il est plus ou moins facilement de prévoir le jour où le locataire l'aura :

Comment calculer le délai de préavis ?

Pour que le congé soit valable, il faut que le locataire reçoive la lettre de congé au moins 3 mois avant la date d'échéance: titleContent du bail. Par exemple, si la date d'échéance du bail est le 20 septembre, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 20 juin.

Lorsque les chiffres ne sont pas identiques, il s'agit du dernier jour du mois. Si la date d'échéance du bail est le 31 mai, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 28 février (ou le 29 février en cas d'année bissextile).

Les jours fériés et les week-ends sont inclus dans ce calcul. Si le délai de préavis finit un dimanche, il finit ce jour-là et non le vendredi précédent ou le lundi suivant.

Lorsque le congé est donné de manière anticipée bien avant le délai de 3 mois, il est quand même valable, mais il prendra effet à la date à laquelle il aurait dû être donné. Par exemple, si la date d'échéance du bail est le 20 septembre, mais que le locataire reçoit la lettre de congé le 3 juin, le congé est valable, mais le délai de préavis ne commence à courir qu'à compter du 20 juin et le congé prendra effet le 20 septembre.

Qu'est-ce qu'un locataire protégé ?

Lorsque le propriétaire veut donner congé, le locataire peut être protégé lorsqu'il se trouve dans au moins 1 des situations suivantes :

Comment contester le congé donné par le propriétaire ?

Le congé peut être contesté par le locataire.

Il peut notamment l'être pour au moins 1  des raisons suivantes :

• La lettre ne congé ne contient pas le motif du congé.
• La lettre de congé n'a pas été adressée à l'ensemble des locataires (par exemple : le congé n'a été adressé qu'à 1 seul des 2 époux)
• La lettre de congé a été envoyée par lettre simple
• Le délai de préavis est inférieur à 3 mois
• Le congé a été délivré à un locataire protégé
• Le propriétaire a délivré un congé pour vendre frauduleux.
  C'est le cas, par exemple, lorsque le propriétaire avait fixé un prix très élevé afin de décourager tout acheteur. Dans ce cas, le prorpiétaire encourt une amende pénale de 6 000 € maximum (30 000 € maximum s'il s'agit d'une personne morale: titleContent). Il peut aussi être condamné à payer des dommages et intérêts: titleContent au locataire.

Pour contester le congé, le locataire doit respecter les étapes suivantes :

1. Envoyer au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception. La lettre doit expliquer les faits le plus précisément possible.
2. Si aucun accord n'est trouvé avec cette lettre, le locataire peut engager une conciliation en faisant appel à la commission départementale de conciliation (gratuit), ou à un conciliateur de justice (gratuit), ou un médiateur civil)(payant). Attention, si le litige porte sur 5 000 € ou moins, cette démarche est obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge, si nécessaire.
3. Si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal où est situé le logement. Le locataire doit pouvoir prouver que le congé est frauduleux. Durant l'audience, il n'est pas obligatoire d'être assisté d'un avocat.

Dans quels cas le propriétaire peut donner congé pour reprise ?

Le congé pour reprise n'est possible que dans les cas suivants :

À quelle date le propriétaire peut reprendre le logement ?

Le propriétaire doit donner congé au locataire pour qu'il libère les lieux au plus tard à la date d'échéance: titleContent du bail.

Le locataire devra quitter les lieux et rendre les clés au propriétaire au plus tard à cette date. Il peut quitter le logement quand il le veut durant la durée du préavis. Mais il doit payer le loyer et les charges jusqu'à la date de remise des clés au propriétaire.

Que doit indiquer la lettre de congé ?

La lettre de congé adressée au locataire doit préciser :

• Le motif du congé (reprendre le logement pour l'habiter ou pour y loger l'un de ses proches)
• Le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise
• Le lien de parenté entre le propriétaire et le bénéficiaire de la reprise
• Une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise

À qui adresser la lettre de congé ?

Le propriétaire doit adresser la lettre de congé à tous les signataires du bail.

Cas particuliers :

• Si 1 seul des époux est signataire du bail, mais que le propriétaire a été informé du mariage, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 époux.
• Si 1 seul des partenaires de Pacs: titleContent a signé le bail, mais que les 2 partenaires ont demandé conjointement que le nom de chacun figure au bail, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 partenaires de Pacs.

Comment envoyer la lettre de congé ?

La lettre de congé doit obligatoirement parvenir au locataire :

• Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
• Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice): titleContent
• Soit par remise en main propre contre émargement ou récépissé signé

Vous ne pouvez pas donner congé par un simple mail. Un congé donné de cette façon n'est pas valide, même s'il est accepté par retour de mail par son destinataire.

Mais vous pouvez donner congé par une lettre recommandée électronique (LRE). Un congé donné de cette façon est valide, à la condition que son destinataire déclare préalablement qu'il accepte ce mode d'envoi, lorsque ce destinataire est un particulier.

Quel est le délai de préavis ?

Le congé délivré par le propriétaire ne peut prendre effet qu'à la date d'échéance: titleContent du bail.

Pour être valable, la lettre de congé doit être reçue par le locataire au moins 3 mois avant la fin du bail.

Si la lettre de congé parvient au locataire en retard, le congé n'est pas valable.

Selon le moyen qu'utilise le propriétaire pour faire parvenir la lettre de congé, il est plus ou moins facilement de prévoir le jour où le locataire l'aura :

Comment calculer le délai de préavis ?

Pour que le congé soit valable, il faut que le locataire reçoive la lettre de congé au moins 3 mois avant la date d'échéance: titleContent du bail. Par exemple, si la date d'échéance du bail est le 20 septembre, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 20 juin.

Lorsque les chiffres ne sont pas identiques, il s'agit du dernier jour du mois. Si la date d'échéance du bail est le 31 mai, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 28 février (ou le 29 février en cas d'année bissextile).

Les jours fériés et les week-ends sont inclus dans ce calcul. Si le délai de préavis finit un dimanche, il finit ce jour-là et non le vendredi précédent ou le lundi suivant.

Lorsque le congé est donné de manière anticipée bien avant le délai de 3 mois, il est quand même valable, mais il prendra effet à la date à laquelle il aurait dû être donné. Par exemple, si la date d'échéance du bail est le 20 septembre, mais que le locataire reçoit la lettre de congé le 3 juin, le congé est valable, mais le délai de préavis ne commence à courir qu'à compter du 20 juin et le congé prendra effet le 20 septembre.

Qu'est-ce qu'un locataire protégé ?

Lorsque le propriétaire veut donner congé, le locataire peut être protégé lorsqu'il se trouve dans au moins 1 des situations suivantes :

Comment contester le congé donné par le propriétaire ?

Le locataire peut contester le congé.

Il peut le faire, notamment pour au moins l'une des raisons suivantes :

• La lettre ne congé ne contient pas au moins l'une des informations obligatoires. Par exemple, le motif du congé n'est pas indiqué.
• La lettre de congé n'a pas été adressée à l'ensemble des locataires (par exemple : le congé n'a été adressé qu'à un seul des 2 époux)
• La lettre de congé a été envoyée par lettre simple
• Le délai de préavis est inférieur à 3 mois
• Le congé a été délivré à un locataire protégé
• Le propriétaire a délivré un congé pour reprise frauduleux.
  C'est le cas, par exemple, lorsque le logement n'est pas occupé par la personne désignée dans le congé, ou que le logement reste inoccupé, ou qu'il est utilisé comme résidence secondaire. Dans ce cas, le propriétaire encourt une amende pénale de 6 000 € maximum (30 000 € maximum s'il s'agit d'une personne morale: titleContent). Il peut aussi être condamné à payer des dommages et intérêts: titleContent au locataire.

Pour contester le congé, le locataire doit respecter les étapes suivantes :

1. Envoyer au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception. La lettre doit expliquer les faits le plus précisément possible.
2. Si aucun accord n'est trouvé avec cette lettre, le locataire peut engager une conciliation en faisant appel à la commission départementale de conciliation (gratuit), ou à un conciliateur de justice (gratuit), ou un médiateur civil)(payant). Attention, si le litige porte sur 5 000 € ou moins, cette démarche est obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge, si nécessaire.
3. Si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal où est situé le logement. Le locataire doit pouvoir prouver que le congé est frauduleux. Durant l'audience, il n'est pas obligatoire d'être assisté d'un avocat.

Le propriétaire peut refuser que la location se poursuive et décider de donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux.

C'est le cas lorsque le locataire ne remplit pas au moins 1 de ses obligations. Par exemple, si le locataire cause des nuisances de voisinage, ou s'il paie son loyer avec des retards répétés, ou s'il ne fournit pas d'attestation d'assurance habitation.

C'est également le cas lorsque le propriétaire veut réaliser certains travaux. Par exemple, de gros travaux de réhabilitation du logement.

Mais la loi n'a pas défini précisément ce qu'il faut entendre par motif légitime et sérieux. Si le locataire conteste le congé devant le juge, le propriétaire devra apporter la preuve du bien-fondé du congé délivré.

À quelle date le propriétaire peut récupérer le logement ?

Le propriétaire doit donner congé au locataire pour qu'il libère les lieux au plus tard à la date d'échéance: titleContent du bail.

Le locataire devra quitter les lieux et rendre les clés au propriétaire au plus tard à la fin du délai de préavis. Il peut quitter le logement quand il le veut durant la durée du préavis. Mais il doit payer le loyer et les charges jusqu'à la date de remise des clés au propriétaire.

Que doit indiquer la lettre de congé ?

Le propriétaire doit faire parvenir au locataire une lettre de congé indiquant le motif qui entraîne le non-renouvellement du bail.

À qui adresser la lettre de congé ?

Le propriétaire doit adresser la lettre de congé à tous les signataires du bail.

Cas particuliers :

• Si 1 seul des époux est signataire du bail, mais que le propriétaire a été informé du mariage, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 époux.
• Si 1 seul des partenaires de Pacs: titleContent a signé le bail, mais que les 2 partenaires ont demandé conjointement que le nom de chacun figure au bail, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 partenaires de Pacs.

Comment envoyer la lettre de congé ?

La lettre de congé doit obligatoirement parvenir au locataire :

• Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
• Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice): titleContent
• Soit par remise en main propre contre émargement ou récépissé signé

Vous ne pouvez pas donner congé par un simple mail. Un congé donné de cette façon n'est pas valide, même s'il est accepté par retour de mail par son destinataire.

Mais vous pouvez donner congé par une lettre recommandée électronique (LRE). Un congé donné de cette façon est valide, à la condition que son destinataire déclare préalablement qu'il accepte ce mode d'envoi, lorsque ce destinataire est un particulier.

Quel est le délai de préavis ?

Le congé délivré par le propriétaire ne peut prendre effet qu'à la date d'échéance: titleContent du bail.

Pour être valable, la lettre de congé doit être reçue par le locataire au moins 3 mois avant la fin du bail.

Si la lettre de congé parvient au locataire en retard, le congé n'est pas valable.

Selon le moyen qu'utilise le propriétaire pour faire parvenir la lettre de congé, il est plus ou moins facilement de prévoir le jour où le locataire l'aura :

Comment calculer le délai de préavis ?

Pour que le congé soit valable, il faut que le locataire reçoive la lettre de congé au moins 3 mois avant la date d'échéance: titleContent du bail. Par exemple, si la date d'échéance du bail est le 20 septembre, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 20 juin.

Lorsque les chiffres ne sont pas identiques, il s'agit du dernier jour du mois. Si la date d'échéance du bail est le 31 mai, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 28 février (ou le 29 février en cas d'année bissextile).

Les jours fériés et les week-ends sont inclus dans ce calcul. Si le délai de préavis finit un dimanche, il finit ce jour-là et non le vendredi précédent ou le lundi suivant.

Lorsque le congé est donné de manière anticipée bien avant le délai de 3 mois, il est quand même valable, mais il prendra effet à la date à laquelle il aurait dû être donné. Par exemple, si la date d'échéance du bail est le 20 septembre, mais que le locataire reçoit la lettre de congé le 3 juin, le congé est valable, mais le délai de préavis ne commence à courir qu'à compter du 20 juin et le congé prendra effet le 20 septembre.

Comment contester le congé donné par le propriétaire ?

Pour contester le congé, le locataire doit respecter les étapes suivantes :

1. Envoyer au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception. La lettre doit expliquer les faits le plus précisément possible.
2. Si aucun accord n'est trouvé avec cette lettre, le locataire peut engager une conciliation en faisant appel à la commission départementale de conciliation (gratuit), ou à un conciliateur de justice (gratuit), ou un médiateur civil)(payant). Attention, si le litige porte sur 5 000 € ou moins, cette démarche est obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge, si nécessaire.
3. Si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal où est situé le logement. Le locataire doit pouvoir prouver que le congé est frauduleux. Durant l'audience, il n'est pas obligatoire d'être assisté d'un avocat.

Bénéficiaire de la reprise

Occupant protégé

Le propriétaire ne peut pas exercer son droit de reprise dans le cas suivant :

• L'occupant a plus de 70 ans et que ses revenus annuels sont inférieurs à 31 804,50 € (c'est-à-dire 1,5 fois le montant annuel du Smic brut)
• Et le bénéficiaire de la reprise a moins de 65 ans

Dans tous les autres cas, le droit de la reprise s'applique, quels que soient l'âge et les revenus de l'occupant.

Lettre de congé, délai de préavis et offre de relogement

Le propriétaire doit proposer une solution de relogement conforme aux besoinset aux possibilités de l'occupant, sauf si le propriétire possède le logement à reprendre depuis plus de 10 ans (voire depuis plus de 4 ans) ou s'il est privé du logement qu'il occupe :

Contestation du congé

Pour contester le congé, l'occupant doit respecter les étapes suivantes :

1. Envoyer au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception. La lettre doit expliquer les faits le plus précisément possible.
2. Si aucun accord n'est trouvé avec cette lettre, le locataire peut engager une conciliation en faisant appel à la commission départementale de conciliation (gratuit), ou à un conciliateur de justice (gratuit), ou un médiateur civil) (payant). Attention, si le litige porte sur 5 000 € ou moins, cette démarche est obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge, si nécessaire.
3. Si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal où est situé le logement. Le locataire doit pouvoir prouver que le congé est frauduleux. Durant l'audience, il n'est pas obligatoire d'être assister d'un avocat.

Le propriétaire peut donner congé au locataire pour faire certains travaux.

Pour cela, le propriétaire doit adresser à l'occupant une lettre de congé et lui proposer une solution de relogement.

L'occupant des lieux doit alors quitter le logement au plus tard à la fin du délais de préavis.

Travaux concernés

Le propriétaire peut reprendre le logement lorsqu'il veut y faire certains travaux.

Il peut s'agir des travaux suivants :

• Travaux de démolition de l'immeuble pour en construire un autre d'une plus grande surface habitable et contenant plus de logements. Le propriétaire doit obtenir une autorisation préalable du ministre chargé de la construction ou de son délégué.
• Travaux de surélévation ou d'addition de construction pour augmenter la surface habitable, le nombre de logements ou le confort de l'immeuble. Le propriétaire doit obtenir une autorisation préalable du ministre chargé de la construction ou de son délégué.
• Construction de bâtiments d'habitation sur cours, jardins ou terrains nus ou comme accessoires d'un local d'habitation. La nouvelle construction ne doit pas rendre impossible la jouissance du local existant. Les travaux doivent commencer dans un délai de 3 mois après le départ du dernier occupant de l'immeuble.

Solution de relogement

Le propriétaire doit proposer à l'occupant une solution de relogement conforme aux besoins personnels (et professionnels si nécessaire) et à ses possibilités (revenus). Le logement doit en outre être situé :

• Si la commune est divisée en arrondissements, le nouveau logement doit se situer dans le même arrondissement ou dans les arrondissements limitrophes ou dans les communes limitrophes de l'arrondissement.
• Si la commune est divisée en cantons, le nouveau logement doit se situer dans le même canton, ou dans un canton limitrophe appartenant à la même commune ou à une autre commune divisée en canton.
• Dans les autres cas, le nouveau logement doit se situer dans un rayon de 5 km.

Si la solution de relogement proposée par le propriétaire n'est pas conforme à ces caractéristiques, l'occupant a droit, après la fin des travaux, de réintégrer 1  des logements de l'immeuble et de s'y maintenir aux mêmes conditions que précédemment.

Pour cela, dès la fin des travaux, le propriétaire doit :

• Mettre en demeure l'occupant de lui faire savoir s'il veut réintégrer l'immeuble.
  Cette mise en demeure doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte du commissaire de justice: titleContent.
• Indiquer à l'occupant qu'il doit lui répondre dans un délai d'un mois, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte du commissaire de justice: titleContent.

Lettre de congé et délai de préavis

La lettre de congé doit parvenir à l'occupant par acte du commissaire de justice: titleContent.

Elle doit Indiquer le motif du congé et contenir le texte de l'article 13 et de l'article 13 bis de la loi n°48-360 du 1^er septembre 1948.

Le propriétaire doit donner un préavis de 6 mois à chacun des occupants pour vider les lieux.

L'occupant devra quitter les lieux et rendre les clés au propriétaire au plus tard à la fin du délai de préavis. Il peut quitter le logement quand il le veut durant la durée du préavis. Mais il doit payer le loyer et les charges jusqu'à la date de remise des clés au propriétaire.

Contestation du congé

Pour contester le congé, l'occupant doit respecter les étapes suivantes :

1. Envoyer au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception. La lettre doit expliquer les faits le plus précisément possible.
2. Si aucun accord n'est trouvé avec cette lettre, le locataire peut engager une conciliation en faisant appel à la commission départementale de conciliation (gratuit), ou à un conciliateur de justice (gratuit), ou un médiateur civil) (payant). Attention, si le litige porte sur 5 000 € ou moins, cette démarche est obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge, si nécessaire.
3. Si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal où est situé le logement. Le locataire doit pouvoir prouver que le congé est frauduleux. Durant l'audience, il n'est pas obligatoire d'être assister d'un avocat.